La fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) connaît un bouleversement majeur depuis la réforme issue de la Loi de Finances 2025, applicable aux ventes réalisées à partir de 2025 et 2026.
Jusqu’à présent, l’un des grands avantages du LMNP au régime réel était clair :
-les amortissements réduisaient fortement l’imposition des loyers, sans impacter la plus-value à la revente.
-Désormais, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, ce qui change profondément la stratégie patrimoniale des investisseurs.
Dans cet article, nous allons tout décortiquer, sans jargon inutile.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière en LMNP ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre :
- le prix de vente du bien
- et son prix d’acquisition corrigé
En LMNP, contrairement au LMP, la plus-value relève toujours du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec :
- 19 % d’impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux
soit 36,2 % avant abattements
Ce point ne change pas en 2026.
Ce qui change, c’est la manière de calculer le prix d’acquisition.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements en LMNP ?
Définition simple
La réintégration des amortissements consiste à retirer du prix d’acquisition l’ensemble des amortissements pratiqués pendant la période de location.
Autrement dit :
Ce que vous avez “déduit” pendant l’exploitation est “rattrapé” à la revente.
Pourquoi l’État a modifié la fiscalité du LMNP ?
Pendant des années, le LMNP permettait :
- des loyers peu ou pas fiscalisés grâce aux amortissements
- une plus-value calculée comme pour un particulier “classique”
Résultat : double avantage fiscal.
L’objectif de la réforme est donc :
- de limiter l’optimisation excessive
- de rapprocher le LMNP d’une logique économique réelle
Comment calculer la plus-value LMNP en 2026 avec réintégration des amortissements ?
Formule complète officielle
Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition corrigé
Avec :
Prix d’acquisition corrigé =
- Prix d’achat
- frais d’acquisition (notaire, agence)
- travaux éligibles
- − amortissements cumulés (bâtiment + mobilier)
Exemple chiffré complet : avant / après réforme
Hypothèse de départ
- Prix d’achat : 220 000 €
- Frais de notaire : 18 000 €
- Valeur amortissable du bien : 180 000 €
- Amortissements cumulés sur 8 ans :
- Bâtiment : 40 000 €
- Mobilier : 12 000 €
- Total amortissements : 52 000 €
- Prix de vente : 280 000 €
- Durée de détention : 8 ans
Calcul AVANT la réforme
Prix d’acquisition = 238 000 €
Plus-value brute = 280 000 – 238 000 = 42 000 €
Calcul APRÈS la réforme LMNP 2026
Prix d’acquisition corrigé =
238 000 – 52 000 = 186 000 €
Plus-value brute =
280 000 – 186 000 = 94 000 €
La base taxable est plus que doublée.
Impact de la réintégration des amortissements sur l’abattement pour durée de détention
Bonne nouvelle :
Les abattements pour durée de détention restent applicables.
Rappel des abattements
Impôt sur le revenu (19 %)
- Exonération totale après 22 ans
Prélèvements sociaux (17,2 %)
- Exonération totale après 30 ans
Exemple avec abattements (8 ans de détention)
- Abattement IR ≈ 18 %
- Abattement PS ≈ 4,95 %
Les abattements s’appliquent après la réintégration des amortissements.
Quelles exceptions à la réintégration des amortissements LMNP ?
Biens concernés par des exceptions
À ce stade, certaines catégories de biens ne sont pas concernées par la réintégration :
- Résidences étudiantes
- Résidences seniors
- EHPAD
- Résidences de services sous conditions
Attention : ces exceptions sont strictement encadrées et peuvent évoluer.
Conseil terrain Avest Conseil
Toujours vérifier la nature juridique exacte de la résidence avant d’intégrer une stratégie long terme.
Comment déterminer précisément le prix d’acquisition corrigé ?
Ce qui est inclus
✔️ Prix d’achat
✔️ Frais de notaire
✔️ Frais d’agence
✔️ Travaux de construction, reconstruction, agrandissement
✔️ Travaux d’amélioration (sous conditions)
Ce qui est déduit
❌ Amortissements du bâti
❌ Amortissements du mobilier
❌ Amortissements des équipements
Les amortissements non utilisés fiscalement (déficit reporté) sont également concernés.
Traitement du mobilier amorti dans la plus-value LMNP
Règle clé
Le mobilier amorti est intégralement réintégré dans la plus-value.
Exemple :
- Mobilier amorti : 15 000 €
- Ce montant vient diminuer le prix d’acquisition corrigé
- Il augmente mécaniquement la plus-value taxable
Erreur fréquente des investisseurs
“Le mobilier est ancien, donc sans valeur.” Faux fiscalement.
Ce qui compte, ce n’est pas la valeur réelle du mobilier, mais l’amortissement comptable pratiqué.
Faut-il encore investir en LMNP en 2026 ?
Réponse honnête : OUI… mais pas n’importe comment
Le LMNP reste pertinent pour :
- les revenus faiblement fiscalisés pendant l’exploitation
- les investisseurs long terme
- les stratégies patrimoniales (retraite, transmission)
Mais :
- ❌ moins intéressant pour des opérations de revente rapide
- ❌ moins “automatiquement magique” qu’avant
Stratégies concrètes pour optimiser la plus-value LMNP en 2026
Allonger la durée de détention
Plus la durée est longue, plus les abattements neutralisent la réintégration.
Arbitrer intelligemment les amortissements
Tout amortir n’est pas toujours optimal.
Dans certains cas :
- amortir plus lentement
- lisser sur une durée plus longue
peut améliorer le résultat global.
Anticiper la sortie dès l’achat
Un bon investissement LMNP se pense :
- à l’entrée
- pendant l’exploitation
- à la sortie
C’est exactement là que l’accompagnement d’un cabinet comme Avest Conseil fait la différence.
Comment éviter ou réduire la plus-value LMNP ?
Il n’existe pas de solution miracle, mais plusieurs leviers :
- détention longue
- arbitrage amortissements
- transmission (donation, succession)
- revente après changement d’usage (selon cas)
- étude LMP vs LMNP (rare mais parfois pertinent)
Conclusion : LMNP 2026, fin d’un mythe, début d’une stratégie
La réintégration des amortissements :
- Ne tue pas le LMNP
- Impose une vraie réflexion patrimoniale
Le LMNP n’est plus un simple outil fiscal.
C’est un outil stratégique, qui doit être piloté.
