C’est quoi le statut de bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un nouveau régime fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements à usage d’habitation principale.
Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation (Pinel, Duflot, Scellier…), il ne repose plus sur une réduction d’impôt ponctuelle, mais sur une logique patrimoniale de long terme, fondée sur :
- l’amortissement fiscal du bien immobilier
- la déduction des charges réelles
- une fiscalité plus lisible et plus stable dans le temps
L’objectif n’est plus de “défiscaliser vite”, mais de réduire durablement l’imposition des revenus locatifs.
Qui sont les bailleurs privés ?
Les bailleurs privés sont :
- des particuliers propriétaires d’un ou plusieurs logements loués vides
- des SCI familiales ou patrimoniales (principalement à l’IR)
- des investisseurs non professionnels
Ils louent leurs biens :
- à des particuliers,
- en résidence principale,
- dans une logique de location longue durée.
Ne sont pas concernés :
- les bailleurs institutionnels,
- les foncières,
- les activités de location touristique ou para-hôtelière.
Quel est l’objectif du futur statut du bailleur privé ?
Ce nouveau statut poursuit plusieurs objectifs clés :
Relancer l’investissement locatif
La disparition du Pinel a laissé un vide. Le statut du bailleur privé vise à restaurer l’attractivité de l’immobilier locatifpour les ménages investisseurs.
Augmenter l’offre de logements
En incitant les particuliers à louer sur le long terme, l’État cherche à fluidifier le marché locatif, notamment dans les zones tendues.
Favoriser une fiscalité plus juste et plus stable
Fini les dispositifs temporaires et complexes. Le nouveau statut veut offrir :
- une visibilité fiscale sur plusieurs années,
- une logique proche de l’investissement professionnel, sans en avoir les contraintes.
Encourager la rénovation et la performance énergétique
Les logements rénovés ou performants énergétiquement devraient bénéficier de meilleures conditions fiscales.
Quel changement pour les propriétaires en 2025 – 2026 ?
Fin définitive de la loi Pinel
Depuis le 1er janvier 2025 :
- plus aucun nouvel investissement Pinel n’est possible,
- seuls les anciens engagements continuent jusqu’à leur terme.
Changement de paradigme fiscal
À partir de 2026 :
- la réduction d’impôt disparaît au profit de l’amortissement,
- l’imposition porte davantage sur le résultat réel, et non sur le loyer brut.
Pour les propriétaires fortement imposés, cela peut représenter un gain fiscal bien plus important qu’un Pinel classique, à condition de structurer correctement le projet.
Quel est le nouveau dispositif fiscal immobilier après la loi Pinel ?
Le nouveau cadre fiscal repose sur trois piliers principaux :
1. L’amortissement fiscal du bien immobilier
Le propriétaire pourra amortir :
- la valeur du logement (hors terrain),
- sur une durée longue (souvent 20 à 30 ans).
Cela permet de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition des loyers.
2. La déduction des charges réelles
Sont déductibles :
- intérêts d’emprunt,
- travaux,
- taxe foncière,
- frais de gestion,
- assurances,
- frais comptables.
3. Des avantages renforcés sous conditions
Notamment :
- loyers modérés,
- engagement de location,
- performance énergétique du logement.
Un amortissement fiscal annuel modulé selon le niveau de loyer
L’élément central du dispositif Jeanbrun est l’amortissement fiscal du bien immobilier, calculé chaque année et indexé sur le niveau de loyer pratiqué.
Trois catégories de loyers sont prévues :
- loyer intermédiaire (LLI)
- loyer social,
- loyer très social.
Plus le loyer est bas, plus le taux d’amortissement — et donc l’avantage fiscal — est élevé.
Amortissement dans l’immobilier neuf
Dans le neuf, les taux d’amortissement annoncés sont les suivants :
- 3,5 % par an en loyer intermédiaire
plafond d’amortissement : 8 000 € / an - 4,5 % par an en loyer social
plafond d’amortissement : 10 000 € / an - 5,5 % par an en loyer très social
plafond d’amortissement : 12 000 € / an
Concrètement, cela signifie qu’un investisseur acceptant un loyer plus modéré peut neutraliser une part beaucoup plus importante de ses revenus locatifs, chaque année, sur la durée de détention du bien.
Exemple concret dans le neuf
Un appartement neuf acquis 240 000 €, dont 200 000 € amortissables (hors terrain) :
- en loyer intermédiaire (3,5 %) → 7 000 € d’amortissement / an
- en loyer social (4,5 %) → 9 000 € / an
- en loyer très social (5,5 %) → 11 000 € / an (dans la limite du plafond)
Pour un foyer fortement imposé, l’écart de fiscalité peut représenter plusieurs milliers d’euros par an.
Une ouverture à l’immobilier ancien avec une logique de rénovation
Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun ne se limite pas au neuf. Il s’ouvre explicitement à l’immobilier ancien, à condition de s’inscrire dans une logique de rénovation.
Condition principale
- les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du bien.
Cette condition vise à :
- améliorer la qualité du parc immobilier,
- accélérer la rénovation énergétique,
- remettre sur le marché des logements anciens rénovés.
Taux d’amortissement dans l’ancien
Les taux annoncés dans l’ancien sont :
- 3 % en loyer intermédiaire
- 3,5 % en loyer social
- 4 % en loyer très social
Avec un plafond unique d’amortissement fixé à 10 700 € par an.Même si les taux sont légèrement inférieurs au neuf, l’ancien offre souvent :
- un prix d’acquisition plus bas,
- une meilleure négociation,
- une rentabilité brute plus élevée.
Un déficit foncier annoncé plus favorable
Autre levier clé du dispositif Jeanbrun : le déficit foncier, qui vient compléter l’amortissement.
Plafonds d’imputation
- 10 700 € par an imputables sur le revenu global (règle de droit commun),
- jusqu’à 21 400 € dans le cadre de travaux de rénovation énergétique éligibles.
Ce plafond majoré, déjà existant, serait prolongé jusqu’en 2027 selon les orientations du projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026).Intérêt concret
Cela permet :
- de réduire l’impôt sur le revenu global,
- pas seulement l’imposition des revenus fonciers,
- dès les premières années du projet.
Un dispositif sans zonage géographique
Dernier avantage majeur : l’absence de zonage.
Contrairement :
- à la loi Pinel (zones A, A bis, B1),
- ou à la loi Denormandie (zones ciblées),
le dispositif Jeanbrun ne prévoit aucune contrainte de zonage.
Conséquences concrètes
- accès à davantage de marchés immobiliers,
- possibilité d’investir dans des villes moyennes ou des secteurs à forte rentabilité,
- liberté de choisir un emplacement pour ses fondamentaux économiques (demande locative, prix, rendement), et non pour une contrainte fiscale.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec les avantages du LLI (TVA à 10 % et exonération de taxe foncière) ?
C’est l’une des questions les plus stratégiques pour les investisseurs :
le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec les avantages du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
La réponse est oui, sous conditions, et ce cumul peut constituer l’un des montages fiscaux les plus performants du moment pour un bailleur privé.
TVA réduite à 10 % en LLI : cumulable avec le dispositif Jeanbrun
Le taux de TVA réduit à 10 % applicable au LLI est un avantage lié au logement lui-même, et non au régime fiscal du bailleur.
En pratique, cela signifie que :
- un bien acquis en LLI neuf,
- respectant les plafonds de loyers intermédiaires,
- et les plafonds de ressources des locataires,
peut bénéficier de la TVA à 10 %, même si les revenus locatifs sont ensuite imposés dans le cadre du dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.
Ce point est essentiel :
le dispositif Jeanbrun ne remet pas en cause l’avantage de TVA dès lors que les conditions LLI sont respectées.
Exonération de taxe foncière en LLI : cumul également possible
Autre avantage majeur du LLI : l’exonération de taxe foncière, généralement accordée pour une durée de 15 à 20 ans, selon les décisions des collectivités locales.
Là encore :
- l’exonération est attachée au logement,
- elle est indépendante du régime fiscal des revenus locatifs.
Le recours au dispositif Jeanbrun n’annule pas l’exonération de taxe foncière.
Point de vigilance important :
- cette exonération n’est pas automatique,
- elle dépend des délibérations de la commune ou de l’EPCI.
Un cumul particulièrement puissant en SCI à l’IR
Le montage le plus fréquemment étudié dans une logique patrimoniale est le suivant :
LLI + SCI à l’IR + dispositif Jeanbrun
Ce cumul permet de bénéficier simultanément de :
- TVA à 10 % à l’acquisition du logement
- Exonération (ou abattement) de taxe foncière
- Amortissement fiscal Jeanbrun (3,5 % en loyer intermédiaire)
- Déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €, voire 21 400 € en cas de rénovation énergétique
- Loyers faiblement, voire non fiscalisés pendant plusieurs années
Pour un investisseur fortement imposé, l’impact sur la rentabilité nette après impôt peut être considérable.
Les limites à connaître avant de cumuler LLI et Jeanbrun
Ce montage reste très attractif, mais il impose une rigueur absolue.
Cas où l’intérêt est limité
- SCI à l’IS :
l’amortissement existe déjà à l’IS, ce qui réduit fortement l’intérêt spécifique du dispositif Jeanbrun.
Risques en cas de non-respect du LLI
- dépassement des plafonds de loyers,
- non-respect des ressources des locataires,
- rupture anticipée des engagements de location,
peuvent entraîner une remise en cause de la TVA à 10 %, avec rappel de TVA, un risque financier majeur.
Conseil terrain – Avest Conseil
Le cumul LLI + dispositif Jeanbrun est l’un des montages les plus efficaces aujourd’hui,
mais aussi l’un des plus techniques.
Il doit être pensé :
- dès l’acquisition,
- avec une vision long terme (détention, revente, transmission),
- et une parfaite coordination entre fiscalité, juridique et stratégie patrimoniale.
En synthèse : pourquoi le dispositif Jeanbrun est attractif ?
Le dispositif Jeanbrun combine :
- un amortissement puissant et récurrent,
- une fiscalité progressive selon l’effort locatif,
- une ouverture au neuf et à l’ancien,
- un déficit foncier renforcé,
- une liberté géographique totale.
Pour les investisseurs accompagnés et bien structurés, il peut permettre de percevoir des loyers faiblement, voire non fiscalisés pendant de nombreuses années, tout en contribuant à une offre locative plus accessible.
