Quel loyer moyen attendre pour un T1 et un T2 à Toulouse ?
En 2025, le marché locatif toulousain varie selon la localisation et l’état du logement :
- T1 / studio : loyer moyen de 500 à 650 €/mois, idéal pour étudiants et jeunes actifs.
- T2 : loyer moyen de 700 à 950 €/mois, adapté aux couples et petites familles.
- Le loyer au m² varie selon le quartier, avec des pics jusqu’à 18–25 €/m² dans les zones centrales et très recherchées.
Exemple concret : un T1 de 25 m² dans le centre peut se louer 600 €/mois, tandis qu’un T2 de 45 m² dans un quartier résidentiel peut atteindre 850 €/mois.
Comparer le taux de vacance locative T1 versus T2 en 2025
- Les T1 connaissent souvent une forte demande, surtout auprès des étudiants et jeunes actifs, mais un turnover plus élevé.
- Les T2 attirent des locataires plus stables (couples, petites familles), ce qui peut réduire la vacance locative.
- À Toulouse, le taux de vacance moyen pour les petites surfaces reste faible (<5%), mais le T1 peut tourner plus vite entre locataires.
Quels frais d’entretien et rénovation pour un T1 versus T2 ?
- Les T1 nécessitent des frais proportionnellement plus élevés en raison du turnover plus fréquent : nettoyage, remise en état, petites réparations.
- Les T2 ont des coûts absolus plus élevés (surface plus grande), mais le turnover étant plus faible, les frais annuels sont souvent moins contraignants.
- Budget indicatif : 5 à 10 % du loyer annuel pour l’entretien et les charges courantes, quel que soit le type, mais ajusté selon le turnover.
Calculer le rendement net après charges et fiscalité pour chaque type
- Exemple T1 : 25 m², prix d’achat 87 500 €, loyer 600 €/mois → rendement brut ≈ 8,2 %. Après charges et vacance (~20 %), rendement net ≈ 6,5 %.
- Exemple T2 : 45 m², prix d’achat 160 000 €, loyer 850 €/mois → rendement brut ≈ 5,5 %. Après charges et vacance (~20 %), rendement net ≈ 4,5 %.
Conseil terrain : un T1 bien placé peut offrir un meilleur rendement net qu’un T2, mais avec un turnover plus élevé et potentiellement plus de gestion.
Impact du régime LMNP micro BIC versus réel sur la rentabilité T1 et T2
- En location meublée (LMNP), le loyer est souvent plus élevé et vous pouvez amortir le bien ou le mobilier, réduisant l’imposition et améliorant le rendement net.
- En location nue, vous êtes soumis aux revenus fonciers : certaines charges sont déductibles, mais pas l’amortissement.
- Astuce terrain : pour un T1 ou petit T2, la location meublée LMNP est souvent plus rentable, surtout dans des quartiers étudiants ou très demandés.
Quel type d’appartement se vend le mieux et se loue le plus ?
- Les T1 / studios et petits T2 sont très recherchés à Toulouse, en particulier par les étudiants, jeunes actifs et célibataires.
- Les T2 attirent un public plus stable, ce qui peut limiter le turnover et la vacance locative.
- Conclusion : T1 = rendement plus élevé et demande forte ; T2 = stabilité et longévité du locataire.
Quelle est la différence entre un T1 et un T2 ?
Quelle est la meilleure rentabilité locative ?
- Rendement maximal : petit T1 ou studio bien placé, éventuellement meublé, pour profiter d’un loyer au m² élevé.
- Stabilité et long terme : T2 bien situé, attractif pour un couple ou une famille, moins de turnover et vacance.
Conseils terrain pour investir
- Cibler les quartiers attractifs : proximité transports, universités, commerces.
- Privilégier la meublée si vous visez rendement et rotation rapide.
- Anticiper les frais et le turnover, surtout pour les T1.
- Faire le calcul net : loyer – charges – impôts – entretien.
- Adapter la stratégie selon vos objectifs : cash-flow rapide vs stabilité locative.
Charley Angenard
Fondateur Avest Conseil
